Direito de preferência do locatário - mitos e realidades

O direito de preferência pode ter e gerar efeitos de natureza obrigacional ou real

ALEX VIEIRA PASSOS

Arquivo pessoal

"O direito de preferência existe, nos termos do artigo 27, da Lei 8.245/1991, mas limitado, sem a possibilidade de afetar os direitos do adquirente"

Devemos ter cautela com os conhecimentos transmitidos vulgarmente, pois muitas vezes estão contaminados por falsas ou incompletas informações. Sobretudo nestes tempos de disseminação desvairada por redes sociais, em que somos bombardeados muito mais por conteúdo viciado do que rigorosamente constituído.

No mercado imobiliário todos sabem da existência de um direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com estranhos interessados. Isto já faz parte do senso comum. Poucos, porém, têm a exata compreensão de seus contornos. Mesmo entre corretores experientes, alguns titubeiam nesta matéria. Daí a importância desta coluna para prestar alguns esclarecimentos técnicos, de ordem jurídica, mas com ampla aplicação prática.

O direito de preferência pode ter e gerar efeitos de natureza obrigacional ou real, conforme sejam atendidos certos requisitos legais. O grande diferencial é a averbação prévia, com 30 dias de antecedência, do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis competente. A depender desta providência duas situações diferentes surgem.

Sem a averbação, preserva-se o direito do adquirente de boa-fé, mantendo-se a compra e venda realizada, restando ao locatário apenas o direito de ser indenizado por eventuais perdas e danos. Em termos técnicos, há uma repercussão meramente obrigacional. Mas que fique claro, o direito de preferência existe, nos termos do artigo 27, da Lei 8.245/1991, mas limitado, sem a possibilidade de afetar os direitos do adquirente.

Com a averbação, o contrato de locação reveste-se de publicidade e presunção de conhecimento erga omnes (contra todos), e, por isto, o locatário pode até mesmo adjudicar o bem, frustrando a compra e venda feita, em detrimento das expectativas do adquirente. Tecnicamente, há repercussão de natureza real (artigo 33 da Lei 8.245/1991).

Saliente-se que este tema encontra-se pacificado em nossos Tribunais Superiores (v.g. REsp 1554437/SP da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça), estando bem delimitado o direito de preferência do locatário não só na Lei 8.245/1991, mas também em nossa jurisprudência.

É de extrema relevância que locatário e locador compreendam as diferenças e consequências existentes, aqui salientado o direito de preferência, sendo dever dos corretores imobiliários e ou advogados , informá-los adequadamente a respeito.

Artigo com crédito ao colega advogado Bruno Ponich Ruzon;

*ALEX VIEIRA PASSOS é advogado, especialista em Direito Imobiliário e Gestor Imobiliário, Diretor Jurídico do CRECI/MT e membro do CEMI - Conselho Estadual do Mercado Imobiliário;